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Rechtstipps Nr.9 - Baurecht - |
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Amberg. |
Wer übernimmt Verantwortung bei einer Bauleistung oder Bauausführung? Zunächst sollte man bei der Wahl von Bauleistungen eventuell mit Bauherren sprechen, die bereits eine Baumaßnahme in der jüngeren Vergangenheit durchgeführt haben. Auch Architekten, Baufirmen oder Bauleiter sind für die Durchführung verantwortlich. Lesen Sie die Baubeschreibung und die angebotenen Leistungen genau durch bevor Sie unterschreiben. Holen Sie sich eventuell vorher bei ungewissen Rechtssituationen bei den jeweiligen Gemeinden oder bei Juristen Auskünfte ein. Finanzierung sollte auf jeden Fall gesichert sein - überprüfen Sie auch den Anteil Ihrer einzubringenden Eigenkapitaldecke und Ihrer Eigenleistungen. Eigenleistungen, mit eventuellen Gegenrechnungen (Abzügen) sollten vorher schriftlich festgehalten werden. Zusätzliche Regieaufträge nur unterschreiben, wenn sie zwingend erforderlich sind und nicht über den Rahmen des Grundauftrages hinausgehen. Regieaufträge immer genau mit dem Bauunternehmen absprechen. Beachten Sie bitte ob Sie einen Pauschalvertrag mit Festsumme unterschrieben haben oder ob auf dem Pauschalvertrag eventuelle Regiestunden dazu gerechnet werden können. Ihr Bauauftrag sollte eine Einspruchsfrist nach VOB ( fünf Jahre Garantiefrist) enthalten. Bei Abnahme des Bauprotokolles den Bau gemeinsam eventuell von Bauherrnseite mit einem Fachmann oder Gutachter abnehmen lassen. Bei festgestellten Bauschäden schriftlich per Einschreiben widersprechen. Auch bei Eigenleistungen sollten die dementsprechenden Versicherungen vorher abgeschlossen werden. Auskünfte erteilt Ihnen dazu ihr kompetenter Versicherungsfachmann. Bei vereinbarten Teilzahlungen, immer die Leistung der einzelnen Gewerke und Teilleistungen im Auge behalten, damit nicht zuviel bezahlt wird, im Gegenzug zur erbrachten Leistung, die Schlusszahlungsraten sollten noch soviel Spielraum zulassen, dass eventuelle Bauschäden noch repariert werden- oder abgeglichen werden könnten. Kommt es zu Baumängeln, so ist der Zeitpunkt der Bau-Abnahme entscheidend. Der Bauunternehmer ist bei berechtigten Baumängel zur Nachbesserung aufgerufen. Diese Nachbesserungen schriftlich per Einschreiben nachweisen - dabei gesetzliche Fristen beachten. Auskünfte herüber erhalten Sie auch über dementsprechende Fachanwälte. Auch gibt es immer öfter den Baubetreuer - klick hier - , der Ihnen beim Bau die größt mögliche Unterstützung auch beim Einkauf von Materialien, Energieberatung, Bauberatung, usw. vermittelt und betreut. Um "Pfusch am Bau" zu vermeiden, sollten Sie auch die nächsten Spalten beachten. |
I-F-O Redaktion Herbert Olbrich Januar 2008 |
| Die Abnahme der Bauleistung
Oft Streitpunkt zwischen Auftraggeber und Auftrahnehmer.
Auf Kooperation nicht auf Konfrontation setzen. Die Abnahme ist der Dreh und Angelpunkt bei der Ausführung von Werksleistungen, also Bauleistungen und ist von Anfang an im Auge zu behalten. Grundsätzlich hat der Auftraggeber (Bauherr) oft ein geringes Interesse wie die Auftragnehmer die Abnahme durchführen. Mit der Abnahme sind nähmlich wichtige rechtliche Weichenstellungen verbunden: Fälligkeit des Werkslohns: Erst mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme ist der Werklohn fällig. Beginn der Verjährung für Mängelansprüche: Ab der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist zu laufen Beweislast für das Vorhandenseins eines Mangels bzw. für die Mangelfrist: Mit der Abnahme ist der Auftraggeber beweispflichtig für jeden behaupteten Mangel, vor diesem Zeitpunkt ist der Auftragnehmer beweispflichtig für die mangelfreie Leistung, aber nur hinsichtlich der vom Auftraggeber vorgetragenen Mängel. Dies ist aus Kostengesichtspunkten für die Beweissicherung entscheidend. Die Abnahmefähigkeit liegt vor bei: Vertragsmäßigkeit "im wesentlichen". Fertigstellung "im wesentlichen". Mangelfreiheit "im wesentlichen". Unwesentlich ist ein Mangel, wenn er an Bedeutung so weit zurücktritt, dass es unter Abwägung der beisseitigen Interessen für den Auftraggeber unzumutbar ist, eine zügige Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten und deshalb nicht mehr auf den Vorteilen zu bestehen, die sich ihm vor vollzogener Abnahme bieten. (BGH, Urt. v. 26.02.1981 - VII ZR 287/79, BauR 1981, 284; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 147; OLG Karlsruhe MDR 1967, 669; OLG Hamm, NJW-RR 1990, 917 Zusammenfasend: Es kommt immer auf den Einzelfall an. Die Abnahme kann erklärt werden: durch ausdrückliche Billigkeitserklärung. Konkludent erfolgen: Durch aus den Umständen sich ergebende Billigkeit, z.B. vorbehaltlose Zahlung der Vergütung. Fiktiv erfolgen: zum einen Vertraglich, d.h. individuell zwischen den Parteien ausgehandelt oder gesetzlich nach den Vorgaben der Verpflichtung zur Abnahme nach BGB oder nach den Vorschriften der VOB/B. Dabei ist insbesondere für den Bauunternehmer zu beachten, dass die günstigen Vorgaben der VOB/B (§ 12) nur gelten, wenn die VOB/B im Ganzen vereinbart wurde und dem privaten Bauherrn die VOB/B bei Vertragsabschluss ausgehändigt wurde! Das Leitbild der Abnahmeverweigerung ist die berechtigte vorläufige Abnahmeverweigerung. Der Unternehmer kann für die Abnahme nicht nur die Mängel beseitigen und die Restfertigstellungsarbeiten erledigen, sondern auch Abschlagszahlungen verlangen und die Möglichkeiten einer Sicherungshypothek oder einer Bauhandwerkersicherung ausschöpfen. Oft erhöht gerade dies die Bereitschaft zur Abnahme beträchtlich. Zu beachten ist: Architekten und Bauleiter haben keine orginäre Vollmacht zur Abgabe der rechtsgeschäftlichen Abnahmeerklärung! Ein Augenmerk für die spätere Beweiskraft ist auf die gemeinsamen Feststellungen gem. § 4 Nr. VOB/B zu legen. Es Handelt sich dabei um technische Teilnahmen, die bei dadurch festgehaltenen Befunden in die Feststellungen zur Abnahme einfließen. Bei Verweigerung dieser Feststellungen durch den Auftraggeber ändert sich die Beweislast. Die Abnahme ist Streitpunkt vieler Bauvorhaben und immer entscheidend wichtig. Mit der richtigen Vorbereitung und den entsprechenden Weichenstellungungen im gesamten Bauablauf können Rechtsstreitigkeiten vor Gericht vermieden werden und einvernehmliche Regelungen gefunden werden. Bauvorhaben benötigen ein großes Maß an Kooperation und nicht - wie es so oft scheint - Konfrontation. |
(AZ) Rain Meike Becker März 2008 |
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